Immobilien auf Madeira

Wege der Immobiliensuche – und ihre Tücken

Wer auf Madeira nach Immobilien sucht, stößt auf viele verschiedene Kanäle. Doch jeder Weg hat seine Stolperfallen:

Immobilienportale
Webseiten wie Idealista, Imovirtual oder Casa Sapo wirken auf den ersten Blick transparent. Doch häufig sind Inserate veraltet, doppelt eingestellt oder enthalten unvollständige Informationen. Auch die rechtliche Prüfung der angebotenen Objekte bleibt dabei meist völlig unklar.

Lokale Maklerbüros
Viele Agenturen vor Ort arbeiten ohne große Online-Präsenz. Wer nicht weiß, an wen er sich wendet, läuft Gefahr, an wenig engagierte oder einseitig interessierte Makler zu geraten. Sprachbarrieren können zusätzlich die Kommunikation erschweren.

Netzwerk & Empfehlungen
Insider-Tipps aus dem Bekanntenkreis oder von Expats können wertvoll sein. Gleichzeitig ist unklar, wie seriös solche Empfehlungen sind – oft fehlen geprüfte Unterlagen oder eine neutrale Einschätzung des tatsächlichen Marktwerts.

Social Media & Kleinanzeigen
Facebook-Gruppen oder Online-Kleinanzeigen enthalten zwar viele Angebote, doch gerade dort ist das Risiko besonders hoch: überzogene Preisvorstellungen, unklare Eigentumsverhältnisse oder sogar Betrugsversuche sind nicht selten.

Vor-Ort-Recherche
„Vende-se“-Schilder beim Spaziergang durch interessante Gegenden zu entdecken, klingt charmant. Doch ohne Marktkenntnis und rechtliche Prüfung ist schwer einzuschätzen, ob der Preis gerechtfertigt ist oder ob versteckte Probleme im Grundbuch lauern.

Welche Immobilie?

• Stadthäuser und Apartments: Ideal für das Stadtleben in Funchal oder anderen urbanen Zentren.
• Villen und Landhäuser: Perfekt für Ruhe und Natur mit spektakulärem Meerblick.
• Baugrundstücke: Für individuelle Bauprojekte, oft mit besonderen Bauvorschriften.
• Gewerbeimmobilien: Restaurants, Hotels oder Bürogebäude für geschäftliche Zwecke.
• Wir helfen Ihnen, die richtige Wahl entsprechend Ihren Bedürfnissen zu treffen.

Wie wir Sie bei der Suche unterstützen

 Wir helfen Ihnen dabei, die passende Immobilie zu finden, indem wir:

• Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche analysieren
• Ihnen geeignete Objekte vorschlagen
• Besichtigungen organisieren
• Marktanalysen zur Preisbewertung durchführen

Verhandlungen mit Maklern und Verkäufern

Die Verhandlungen sind ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs

Wir unterstützen Sie dabei:

• Den bestmöglichen Preis und Vertragskonditionen zu erzielen
• Versteckte Kosten oder Mängel aufzudecken
• Den Kaufprozess transparent und sicher zu gestalten

Zusammenarbeit mit AMI-lizenzierten Maklern

In Portugal dürfen nur lizenzierte Immobilienmakler, die über eine AMI-Nummer (Autorização de Mediação Imobiliária) verfügen, offiziell Immobilien vermitteln. Dies stellt sicher, dass sie gesetzlich registriert sind und sich an bestimmte Standards halten.

Wir selbst verfügen über eine eigene AMI-Lizenz. Damit sind wir nicht nur Ihr Ansprechpartner, sondern auch offiziell zugelassen, Immobiliengeschäfte professionell zu begleiten. Zusätzlich arbeiten wir eng mit ausgewählten, lokal etablierten AMI-lizenzierten Maklern zusammen. Das bietet Ihnen:

• Geprüfte Immobilienauswahl: Zugang zu seriösen, sorgfältig kontrollierten Angeboten
• Rechtliche Sicherheit: Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben und klare Vertragsstrukturen
• Verlässliche Prozesse: Transparente und nachvollziehbare Abläufe vom ersten Kontakt bis zur Schlüsselübergabe

Wir stellen sicher, dass jeder Partner, mit dem wir kooperieren, eine gültige AMI-Lizenz besitzt und nach hohen ethischen Standards arbeitet. In Kombination mit unserer eigenen AMI-Lizenz bedeutet das für Sie: maximale Professionalität und absolute Rechtssicherheit.

Der Kaufprozess nach portugiesischem Recht

Der Immobilienkauf in Portugal folgt einer klaren Struktur, die in mehrere Phasen unterteilt ist. Hier erfahren Sie, wie sich der Prozess von der Reservierung bis zur finalen Eigentumsübertragung gliedert

Reservierung der Immobilie

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird in der Regel zunächst eine Reservierung vorgenommen. Dabei leisten Sie eine Anzahlung – häufig etwa 10% des Kaufpreises –, um die Immobilie exklusiv für Sie zu sichern. Diese Reservierungsgebühr signalisiert beiden Parteien Ihr ernsthaftes Interesse, ist aber oft teilweise einbehaltbar, falls der Kauf nicht zustande kommt.

Vorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Im Vorvertrag, auch als „Promessa de Compra e Venda“ bekannt, verpflichten sich Käufer und Verkäufer, den Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt verbindlich abzuschließen. Dieser Vertrag regelt alle wesentlichen Bedingungen, darunter:

• Den vereinbarten Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten und Zeitpläne
• Übergabetermine
• Eventuelle Bedingungen oder Rücktrittsklauseln, die es erlauben, vom Vertrag zurückzutreten, falls bestimmte Bedingungen nicht erfüllt werden

Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem Abschluss des Hauptvertrags haben Sie Zeit, alle relevanten Dokumente und rechtlichen Unterlagen zu prüfen. Dies hilft sicherzustellen, dass keine unerwarteten Belastungen oder Mängel an der Immobilie vorliegen. Häufig wird im Vorvertrag eine zusätzliche Anzahlung vereinbart, die den beiderseitigen Willen zur Vertragserfüllung weiter absichert.

Hauptvertrag (Escritura Pública de Compra e Venda)

Der Hauptvertrag, auch als öffentliche Urkunde (Escritura Pública) bezeichnet, wird in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Mit dieser Beurkundung wird das Eigentum formell vom Verkäufer auf den Käufer übertragen.
Bei der Unterzeichnung des Hauptvertrags erfolgt in der Regel die Restzahlung des Kaufpreises. Gleichzeitig werden alle notwendigen Dokumente für die Eigentumsübertragung vorbereitet und abgestimmt.

Steuerliche Abwicklung und Gebühren

Die Immobilienübertragungssteuer IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) wird üblicherweise unmittelbar vor oder bei der Unterzeichnung des Hauptvertrags fällig. Die Höhe des IMT richtet sich nach dem Kaufpreis sowie der Art der Immobilie und wird auf Basis eines progressiven Steuersatzes berechnet.
Zusätzlich fällt die Stempelsteuer (Imposto de Selo), die in der Regel etwa 0,8% des Kaufpreises beträgt. Diese Steuer wird ebenfalls bei der finalen Beurkundung des Kaufvertrags entrichtet.
Die Notar- und Registrierungsgebühren werden in der Regel beim Abschluss des Hauptvertrags erhoben. Sie hängen vom Kaufpreis und der Komplexität des Vorgangs ab.
Sollten Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen, können zusätzliche Bankgebühren oder Vermittlungsprovisionen anfallen.

Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung

Nach Abschluss aller vertraglichen Schritte und der Zahlung aller fälligen Steuern und Gebühren wird die Immobilie offiziell im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung ist der rechtliche Nachweis Ihres Eigentums an der Immobilie.

Wir begleiten Sie durch jeden dieser Schritte und stellen sicher, dass alle vertraglichen und steuerlichen Aspekte präzise und transparent abgewickelt werden. So können Sie sich entspannt auf Ihr neues Zuhause oder Ihre neue Geschäftsimmobilie konzentrieren.

Finanzierung

Portugiesische Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung von Immobilien in Portugal unterliegt einigen speziellen Modalitäten.

• Portugiesische Banken finanzieren in der Regel bis zu 80% des Immobilienwerts für portugiesische Staatsbürger oder ansässige Einwohner. Für Ausländer sind die Finanzierungsquoten oft niedriger – in der Regel liegt der maximale Beleihungswert zwischen 60% und 70% des Kaufpreises.
• Die angebotenen Zinssätze können variabel oder fest sein und liegen aktuell je nach Bank und Bonität üblicherweise im Bereich von ca. 2% bis 4%. Die Laufzeiten der Darlehen können flexibel gestaltet werden, häufig zwischen 20 und 30 Jahren, wobei Annuitätendarlehen üblich sind.
• Ausländische Kreditnehmer sehen sich oft strengeren Anforderungen gegenüber, wie zusätzlichen Sicherheiten oder höheren Eigenkapitalanforderungen. Diese restriktiveren Konditionen bedeuten, dass eine solide Finanzplanung und ein höherer Eigenkapitalanteil häufig notwendig sind.

Unsere Zusammenarbeit mit Banken

Wir arbeiten eng mit etablierten portugiesischen Banken und Finanzinstituten zusammen, um maßgeschneiderte Finanzierungslösungen zu finden. Unser Netzwerk ermöglicht es uns, den Finanzierungsprozess für Sie zu erleichtern – von der Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen über die Antragsstellung bis hin zur Verhandlung der besten Konditionen.

Wir stehen Ihnen beratend zur Seite und helfen, mögliche Hürden frühzeitig zu identifizieren und zu überwinden.

Steuerliche Vorteile und das neue NHR-2.0 / IFICI-Programm

NHR 2.0 / IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação)
Seit dem 1. Januar 2024 ist das alte Non-Habitual Resident (NHR) Regime weitgehend geschlossen, und wird durch das neue Steueranreizprogramm IFICI ersetzt. 

Was ist neu?

• Zielgruppe restriktiver: IFICI richtet sich gezielt an qualifizierte Fachkräfte in bestimmten Berufen und Sektoren wie Wissenschaft, Innovation, Technologie, Forschung und exportorientierte Wirtschaft. 
• 20%-Steuersatz für bestimmte portugiesische Einkünfte: Einkünfte aus Anstellung oder selbständiger Tätigkeit in Portugal, in den qualifizierten Bereichen, werden mit einem festen Steuersatz von 20 % besteuert statt der regulären progressiven Sätze. 
• Ausländische Einkünfte / Auslandserträge: Viele Arten von ausländischen Einkünften (z. B. Dividenden, Zinsen, Mieteinnahmen, Kapitalerträge) können unter gewissen Bedingungen steuerfrei sein, sofern sie korrekt in Portugal deklariert werden und eventuell ein Doppelbesteuerungsabkommen greift.
• Pensionen: Im Gegensatz zum alten NHR-Regime sind ausländische Pensionserträge nach dem IFICI nicht mehr generell steuerfrei. Sie werden nun mit dem progressiven regulären Steuersatz besteuert. 
• Dauer und Antrag: Das Programm gilt für 10 Jahre und ist nicht verlängerbar. Wer neuen Steuerwohnsitz in Portugal ab dem 1. Januar 2024 begründet und die Voraussetzungen erfüllt, kann es beantragen. Es gibt Fristen (z. B. Antrag bis zum 15. Januar des Folgejahres) und genaue Voraussetzungen bezüglich Beruf, Qualifikation, und Tätigkeitsfeld. 

Spezielles zu Madeira

• Unklare regionale Regeln: Für die autonomen Regionen Madeira und Azoren sind noch nicht alle Details verbindlich festgelegt. Es ist vorgesehen, dass sie eigene ergänzende Bestimmungen definieren, z. B. welche Tätigkeiten und Berufe regional anerkannt werden, damit man in diesen Regionen von IFICI-Vorteilen profitieren kann. 
• Anwendung & Planung erforderlich: Wer in Madeira leben will und von IFICI profitieren möchte, sollte besonders auf die regionalen Gesetzesverlautbarungen achten, weil verlässliche Kriterien (z. B. welche Berufe als „qualifiziert“ gelten) noch in Arbeit sind. 

Miete einer Immobilie auf Madeira – Was Sie wissen sollten

Marktüberblick

Madeira bietet eine vielfältige Auswahl an Mietobjekten – von kompakten Apartments im Herzen der Stadt Funchal bis hin zu geräumigen Villen mit atemberaubendem Meerblick. Die Mietpreise variieren je nach Lage, Ausstattung und Größe der Immobilie. Dies macht den Mietmarkt attraktiv für kurzfristige Aufenthalte ebenso wie für langfristige Wohnlösungen.

Mietvertrag (Contrato de Arrendamento)

Der Mietvertrag regelt alle wesentlichen Bedingungen zwischen Mieter und Vermieter.
Typische Bestandteile sind:

• Laufzeit: Mietverträge werden häufig für ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich in der Regel automatisch, sofern nicht anders vereinbart.
• Miete und Nebenkosten: Neben der monatlichen Grundmiete werden oft Nebenkosten wie Wasser, Strom, Gas und Gemeinschaftskosten separat abgerechnet.
• Kaution: Üblicherweise ist eine Kaution in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten zu hinterlegen, die als Sicherheit für eventuelle Schäden dient.
• Reparatur- und Instandhaltungsregelungen: Der Vertrag legt fest, wer für kleinere Reparaturen und regelmäßige Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist.
• Kündigungsfristen: Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich an die vertraglich festgelegten Kündigungsfristen halten.

Rechte und Pflichten

In Portugal sind sowohl Mieter als auch Vermieter durch klare gesetzliche Bestimmungen geschützt. Mieter haben Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandhaltung der Immobilie, während Vermieter verpflichtet sind, für notwendige Reparaturen zu sorgen. Beide Parteien sollten ihre Rechte und Pflichten kennen, um Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Besonderheiten für ausländische Mieter

Auch ausländische Interessenten können problemlos eine Immobilie in Madeira mieten. Oft wird vom Vermieter ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit verlangt, und es kann erforderlich sein, eine portugiesische Steuernummer (NIF) vorzulegen. Diese Formalitäten sorgen für Transparenz und Rechtssicherheit im Mietverhältnis.

Unsere Unterstützung

Wir begleiten Sie bei der Suche nach der idealen Mietimmobilie auf Madeira. Unser Service umfasst:

• Marktanalyse und Objektvorschläge: Wir ermitteln passende Angebote entsprechend Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget.
• Organisation von Besichtigungen: Wir koordinieren Besichtigungstermine und begleiten Sie bei der Beurteilung der Immobilie.
• Vertragsprüfung und Beratung: Unser Expertenteam unterstützt Sie bei der Durchsicht und Verhandlung der Mietverträge, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Fazit

Die Miete einer Immobilie auf Madeira bietet eine flexible Alternative zum Kauf und ermöglicht es Ihnen, die Insel und ihren einzigartigen Lebensstil unverbindlich kennenzulernen. Ob Sie kurzfristig vor Ort wohnen oder langfristig in das Inselleben eintauchen möchten – wir helfen Ihnen, die passende Lösung zu finden und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.